La desaceleraci贸n en la industria de la construcci贸n en Alemania puede ser el pron贸stico de una futura recesi贸n
Las constructoras alemanas se est谩n viendo presionadas por los persistentemente altos tipos de inter茅s, el fuerte aumento de los costes de construcci贸n, la escasez de personal cualificado y la falta de voluntad por parte de los prestamistas de refinanciar u otorgar nuevos pr茅stamos. A su vez, una ca铆da precipitada en la demanda ha provocado que los precios de las propiedades residenciales bajen, lo que ha llevado a la ca铆da m谩s pronunciada del sector desde 2011, 蝉别驳煤苍 datos de la Oficina Federal de Estad铆stica de Alemania. El primer semestre de 2023, el n煤mero de permisos para la construcci贸n de apartamentos se desplom贸 un 27% en comparaci贸n con el mismo per铆odo del a帽o pasado. Los datos describen 芦un panorama extremadamente sombr铆o en el sector de la construcci贸n residencial鈥�, Tim-Oliver M眉ller, director de la Federaci贸n Alemana de la Industria de la Construcci贸n. 芦No se vislumbra ninguna mejora禄. La disminuci贸n del n煤mero de permisos de construcci贸n es una se帽al muy preocupante sobre del futuro de la econom铆a alemana.
El sector de la construcci贸n supone desde siempre un motor econ贸mico para Alemania, por lo que el declive sostenido de su actividad puede arrastrar a toda la econom铆a hacia la recesi贸n, una econom铆a ya de por s铆 deprimida a causa de la baja demanda de exportaci贸n de productos industriales en consecuencia de la ausencia de gas ruso. Seg煤n el 煤ltimo PMI de S&P Global, la actividad comercial alemana sufri贸 el pasado agosto el declive m谩s pronunciado de los 煤ltimos tres a帽os, ya que la desaceleraci贸n en la producci贸n industrial fue acompa帽ada por una nueva contracci贸n en el sector terciario, as铆 como por la a煤n persistente inflaci贸n. Con los datos sobre la mesa, es f谩cil pronosticar que la econom铆a alemana experimentar谩 una nueva contracci贸n el tercer trimestre de 2023.
Un hat-trick de bancarrotas
Tres constructoras alemanas (Development Partner, Project Immobilien y Euroboden) se declararon en bancarrota a principios de agosto, se帽al de que dicha industria, muy sensible a los tipos de inter茅s, ha entrado en una importante recesi贸n. En primer lugar, Development Partner, que opera principalmente en el mercado de oficinas, se declar贸 en bancarrota el 4 de agosto ante el tribunal de primera instancia de D眉sseldorf. SGP Schneider, el bufete de derecho mercantil Geiwitz, que act煤a como administrador provisional de Development Partner, la demanda como 芦paralizada en casi todas las 谩reas del proyecto禄, mientras que hab铆a una 芦enorme reticencia de las financieras a conceder pr茅stamos禄 a medida que las valoraciones ca铆an. El desarrollador es responsable de proyectos en Rudolfplatz, Colonia; el campus de IBM en Ehningen, cerca de Stuttgart; el proyecto Elements en Berl铆n, y en Uerdinger Stra脽e en D眉sseldorf.
En segundo lugar, el grupo Project Immobilien, que gestiona alrededor de 60 proyectos inmobiliarios en toda Alemania, se declar贸 en bancarrota el 14 de agosto en Bamberg. Schultze & Braun, el bufete de abogados que act煤a como administrador provisional ante la insolvencia del Project Immobilien Group y entidades relacionadas, que la insolvencia de la empresa se debe 芦al enorme aumento de los costes de construcci贸n como resultado de la guerra de Ucrania禄, y a帽adi贸: 芦No fue posible traspasar el aumento de los costes a los clientes鈥�. Project Real Estate Group, una entidad subsidiaria insolvente, gestiona actualmente 118 proyectos entre propiedades residenciales, comerciales, venta de terrenos y propiedades existentes, inclyendo edificios residenciales con 1.852 apartamentos en construcci贸n. Los proyectos de construcci贸n del grupo se extienden por toda Alemania. La atenci贸n se centra en Berl铆n y Potsdam, Hamburgo, D眉sseldorf, la zona del Rin-Meno, y las 谩reas metropolitanas de M煤nich y N煤remberg.
En tercer lugar, el promotor inmobiliario residencial de lujo Euroboden GmbH, con sede en M煤nich, afirm贸 en un el 11 de agosto que hab铆a presentado una solicitud ante el Tribunal de Distrito de M煤nich para abrir un procedimiento preliminar de bancarrota debido al deterioro de su planificaci贸n financiera, liquidez y perspectiva de ventas de la empresa, dado que Euroboden no puede cumplir plenamente con sus futuras obligaciones de pago e intereses. Tiene 115 millones de euros en bonos pendientes y se enfrenta a posibles rebajas de su calificaci贸n crediticia, . Adem谩s, una venta de emergencia de varios terrenos fracas贸, impdidiendo a la empresa escapar de la bancarrota. Los titulares de los bonos se preparan para p茅rdidas significativas.
Problemas para el futuro
Estas bancarrotas pueden ser entendidas como el canario de la mina para llevar a cabo un considerable ajuste de cuentas en el sector de la construcci贸n, tanto a nivel alem谩n como a nivel europeo, lo que repercutir谩 en las perspectivas a futuro del sector inmobiliario comercial. Existe la posibilidad de que se produzca una espiral de impagos en el sector de la construcci贸n alem谩n. A medida que el coste de los proyectos de construcci贸n contin煤a aumentando y la demanda de viviendas nuevas se desacelera, algunos promotores y constructores podr铆an verse incapaces de pagar sus deudas. Esto provocar铆a una ola de quiebras y de destrucci贸n de empleo en la que es la econom铆a m谩s grande de Europa y, a su vez, el mayor mercado de inversi贸n inmobiliaria del continente. El sector inmobiliario representa aproximadamente una quinta parte de la producci贸n econ贸mica de Alemania y uno de cada 10 empleos.
A principios de agosto, Vonovia, el mayor grupo inmobiliario de Alemania, amortiz贸 el valor de sus propiedades en 6.400 millones, en respuesta a la moderaci贸n de la actividad transaccional por la inflaci贸n de costes y los altos tipos de inter茅s, en un contexto de posibilidades de financiaci贸n cada vez m谩s caras y escasas. El tel贸n de fondo ha ampliado la brecha entre las expectativas de precios de compradores y vendedores, creando un c铆rculo de retroalimentaci贸n negativa de la actividad transaccional.
Los promotores inmobiliarios alemanes cuentan con un gran parque inmobiliario que no se puede desarrollar en las condiciones actuales del mercado. 芦Esta situaci贸n (sin un aumento de los ingresos) conduce a cuellos de botella y, en el peor de los casos, a la insolvencia en el corto plazo, y en este sentido solo estamos viendo la punta del iceberg禄, Sebastian H. Lohmer, asesor de inversores institucionales en 芦Unternehmeredition禄. 鈥淟os precios que se puedan conseguir por una parcela ser谩n mucho m谩s bajos, si es que se consigue encontrar compradores para estas. Los da帽os corren a cargo de los promotores y, especialmente, de sus financiadores鈥�.
Tambi茅n est谩n aumentando los retrasos en los planes de desarrollo de toda Alemania. Casi una cuarta parte (el 23%) del espacio pendiente de edificar se completar谩 al menos seis meses despu茅s de la fecha prevista originalmente, 蝉别驳煤苍 Development Monitor, que 4.641 proyectos en Berl铆n, Hamburgo, Munich, Frankfurt, Stuttgart, Colonia y D眉sseldorf. Otras estimaciones sugiren que se trata de un 38%, un 12% m谩s. La desaceleraci贸n var铆a entre sectores, siendo la m谩s significativa la del desarrollo de oficinas, ya que sigue siendo 芦muy dif铆cil para los desarrolladores calcular la viabilidad econ贸mica de los proyectos [de oficinas]禄, mientras la menor se da en el desarrollo de esquemas log铆sticos, ya que 芦los desarrolladores asumen que la demanda seguir谩 siendo alta en el futuro鈥�, 蝉别驳煤苍 Development Monitor.
El gobierno alem谩n es consciente de los problemas que enfrenta el sector de la construcci贸n del pa铆s y est谩 considerando tomar medidas para apoyar a la industria, inlcuyendo la prestaci贸n de asistencia financiera a promotoras, constructoras y propietarios, as铆 como la flexibilizaci贸n de la regulaci贸n para el desarrollo de proyectos. Esto brinda una oportunidad para que el gobierno federal aborde los desaf铆os de la industria junto con el gobierno estatal y el local. La Asociaci贸n del Sector de la Construcci贸n de Alemania est谩 presionando a los poderes p煤blicos para que introduzcan:
- Una ampliaci贸n del programa de reducci贸n de tipos de inter茅s del KfW (una iniciativa respaldada por el gobierno para estimular a los propietarios a invertir en sus viviendas ofreciendo tipos de inter茅s reducidos en pr茅stamos para mejoras de eficiencia energ茅tica)
- Mejoras en los subsidios por depreciaci贸n.
- Una reducci贸n del impuesto de transferencia de bienes inmuebles.
- Un subsidio de inversi贸n para empresas de vivienda p煤blica.
- La suspensi贸n de la norma EH40 para programas de financiaci贸n p煤blica.
Los participantes del mercado est谩n expectantes por el futuro resultado de las negociaciones. A煤n es pronto para pronosticar si el sector de la construcci贸n alem谩n podr谩 hacer frente a la situaci贸n actual, pero es un hecho que los vientos en contra son significativos y que la potencial ola de insolvencias e impagos en toda la econom铆a alemana es un escenario m谩s que probable. Estas perspectivas para la econom铆a m谩s grande de la eurozona han revivido un apodo inoportuno con d茅cadas de antig眉edad: que Alemania est谩 una vez m谩s en camino de convertirse en el enfermo de Europa.
Timur Peters is the founder of 中出影院 GmbH. He holds a diploma in finance and law. He is Expert of the NPL Advisory Panel at the European Commission in Brussel and has more than 20 years鈥� experience in the range of finance.
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